越南修法推進房產交易數位化，千萬筆土地已有識別碼

修法焦點從簡化程序延伸至交易數據

越南正在修訂2023年《房地產經營法》。最新草案共分10章、62條，比現行法律減少21條，精簡幅度約三成；除了下放審批權限、刪減企業經營條件，也準備把房地產交易流程、電子識別碼及資料平台的法律責任寫得更清楚。

這項變化的意義不只是行政程序變少。越南正試圖把原本分散在土地、住宅、稅務、公證、銀行及交易平台的資訊串聯起來，讓一筆房地產從權利登記、抵押到買賣，都能留下可查驗的數位紀錄。

不過，截至2026年8月，修法仍在審議與完善階段。電子交易如何進行、哪些資料對外公開，以及平台和仲介應負擔哪些責任，仍須以國會最終通過的條文及後續施行規定為準。

市場近期流傳「約6,000萬筆土地已完成數位識別」的說法，但依越南土地管理局公布的最新資料，各項數字代表的進度並不相同。

截至2026年6月29日，越南約1.007億筆土地中，已有逾6,820萬筆建立資料庫，約占整體68%；另有約6,970萬筆土地取得識別碼，用來減少資料重複，並銜接國家數位地址系統。

在已建檔的土地中，約3,389萬筆符合「正確、完整、乾淨、持續更新」的資料標準，可供主管機關進行即時管理；完成土地使用人及地上資產資料核對的則約3,824萬筆。

因此，「取得識別碼」、「建立資料庫」、「完成權利人核對」及「能夠即時更新」是不同階段。越南雖已建立相當大的數位資料基礎，但還不能解讀為所有土地的產權、抵押及成交紀錄都已完整串聯，更不代表一般民眾現在就能查詢每一筆實際成交價格。

數位化工作並非只針對土地。越南政府第357/2025/NĐ-CP號議定已自2026年3月1日起施行，要求住宅及建築物內可交易的樓地板單元建立電子識別碼。

房產識別碼將與土地、開發計畫、建築物及所在地資料連結。房地產仲介證照、公寓管理單位及住宅補助受益人，也納入相應的電子識別制度。

這套制度希望讓主管機關可以沿著同一組資料，掌握房產從開發、取得交易資格到後續移轉的過程。未來若再與公證、稅務、銀行抵押及土地登記系統完成串聯，才有條件逐步形成較完整的房產履歷。

對河內二手住宅市場而言，真正值得關注的不是房源是否會全部移到網路上，而是成交資料能否經過驗證並持續更新。

目前房地產網站多半呈現屋主或仲介的掛牌資訊。掛牌價格不等於實際成交價格，同一社區也可能因屋況、樓層、產權及賣方策略不同，出現明顯差距。一般買方往往難以確認房屋是否已售出、最終交易條件，以及是否存在抵押或其他權利限制。

近期提出的電子交易平台構想，正是希望把房產法律狀態、交易流程及實際成交資料集中留存。若相關系統日後能與公證、稅務、土地及銀行資料互通，買方查驗房產的成本可望降低，政府也能取得較接近市場實況的交易資訊。

但現階段仍不宜把這項政策直接等同於台灣式的「實價登錄」。哪些價格資料可以公開、公開到什麼程度，以及個別交易紀錄如何兼顧個資保護，仍待正式制度確認。

河內市已在2026年5月要求全市房地產交易平台重新檢查營運資格、法律文件及作業流程，並要求尚未取得合法資格的平台完成登記程序。

依河內建設廳要求，交易平台須建立並公開作業流程，從文件受理、產權查驗、刊登資訊、提供仲介服務到簽約及資料保存，都必須留下清楚紀錄。

如果電子識別與交易資料制度逐步成熟，仲介業的競爭方式也可能改變。單純掌握房源的優勢將逐漸降低，法律查驗、區域供需分析、合理價值判斷及交易風險說明，將成為更重要的專業能力。

這並不代表仲介會被平台取代，而是交易平台與仲介將從提供資訊，進一步轉向驗證資訊並對資料品質負責。

新版《房地產經營法》草案已提出建立交易流程、電子識別碼及房地產資訊系統，越南銀行業研究也建議發展可連結買賣雙方、仲介、銀行、公證機構與主管機關的電子交易平台。

不過，房產成交資料要真正做到即時更新，仍須解決不同資料庫格式、地方執行能力、資料驗證責任、個資保護及交易價格申報真實性等問題。

因此，越南房地產制度目前較準確的進度，是已從土地建檔走向房產識別與交易流程數位化；至於公開、完整且可即時查詢的成交資料體系，仍在建設之中。

對河內買方而言，短期內交易方式不會立即全面改變。較可能率先出現的變化，是房產資格、仲介證照及交易平台更容易查驗；待公證、稅務、土地與金融資料完成串聯後，市場才可能逐步建立更具參考價值的成交紀錄。