越南房市遊戲規則將改寫！預售屋5%尾款擬進封鎖帳戶，土地、公寓制度同步修法
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越南房地產市場正迎來新一輪制度調整。
越南國會於8月21日至22日的第一次特別會期，接連討論《土地法》、《住宅法》及《房地產經營法》的修法方向。三項法律涵蓋土地取得、地價計算、都市更新、住宅供給與預售屋交易，影響範圍從地方政府、開發商延伸至購屋者與被徵收土地的居民。
目前各項內容處於政策方向與草案審議階段，預計於2026年10月的國會第二次會期提請通過。新法完成表決、公布及訂定施行日期之前，市場交易持續依2024年8月1日起生效的現行法律體系辦理。
土地成本改革：地價將由國家結合資料決定
首先受到關注的是土地定價制度。
越南政府提出，未來具體地價將由國家依據土地用途、使用期限、估價方法及市場資料決定，並把土地資料庫與稅務、交易及其他專業資料系統串聯。
政府說明，現行估價工作容易受到資料完整度、市場波動及估價人員經驗影響，同一筆土地在不同程序或不同估價單位間，可能出現明顯差距。新制度希望透過跨部門資料連結，建立較一致的估價基礎，同時提升政府對土地增值利益的調節能力。
這項改革會直接進入房地產開發的成本結構。開發商取得土地、計算土地使用費及辦理土地用途變更時，均會以新的資料與估價機制為基礎。
越南政府期待，估價程序簡化與資料透明化可以縮短行政時間，並讓住宅開發成本更容易計算。實際影響仍將取決於資料來源、估價公式及地方政府執行細則。
徵收補償轉向「生活重建」
《土地法》另一項重要方向，是把土地徵收補償從財產價值計算，延伸至居民搬遷後的居住、就業與生計安排。
依照草案方向，住宅用地遭徵收的居民將優先取得原地住宅、其他住宅或住宅用地作為補償。安置方案除了居住空間，也要處理搬遷期間的臨時住所、工作與收入銜接。
關於徵收決定與補償方案的程序順序，政府提案授權後續行政規則訂定具體條件。國會審查意見則建議，國家重大工程、緊急工程或取得高度同意的案件可以採用例外程序，同時在發布徵收決定前完成補償、扶助及安置方案的核准與公開。
這項制度若完成立法，地方政府推進大型交通、都市更新與公共建設時，工程時程與居民安置將被納入同一套執行機制。
公寓「有期限」指向建築安全年限
《住宅法》草案提出的「有期限公寓」，同樣引起購屋者關注。
草案所稱的期限，主要指公寓建築物的安全使用年限，由原始設計資料及後續實際檢驗結果共同確定。建築物經檢驗達到拆除重建標準後，若都市規劃仍維持住宅用途，住戶可以依規定參與重建、接受安置或取得相應的資產保障。
政府強調，住戶的財產權持續受到法律保障；制度處理的核心是建築物使用安全與重建責任。
部分國會代表建議沿用「公寓使用年限」的表述，清楚區分建築物的技術年限與住戶持有的財產權。後續草案預計進一步說明住戶重建時的出資方式、安置選擇及權利價值計算。
對河內與胡志明市而言，這項規定將直接連結老舊公寓改建。兩座城市均有大量早期興建的集合住宅，重建過程長期涉及產權整合、補償比例、住戶共識與開發財務安排。
租賃住宅將取得獨立制度與資金來源
越南住宅政策也準備從「以出售為主」逐步擴大至長期租賃市場。
《住宅法》草案規劃設立地方住宅基金，資金來源可包括政府預算、公有住宅出售收入、社會住宅土地使用權拍賣收入，以及其他合法捐助與資金。
住宅基金可用來建立政府持有的出租住宅，服務勞工、專業人才及具有居住需求的居民。民間企業投資出租住宅時，草案則提出優惠貸款、土地財務義務減免、基礎設施接駁協助及規劃支持等措施。
政府希望在河內、胡志明市、工業區、經濟區與主要發展走廊建立穩定的租賃住宅供給，讓住宅政策同時涵蓋購買與承租需求。
預售屋最後5%款項擬交由封鎖帳戶保管
與購屋者資金安全最直接相關的改變，出現在《房地產經營法》草案。
現行制度規定，開發商在購屋者取得房屋權利證書前，累計收款最高為合約價款的95%；最後5%由買方保留，待權利證書完成後支付。
新草案維持95%的收款上限，同時提出新的尾款保管方式：最後5%可轉入金融機構的封鎖帳戶，或依買賣雙方約定處理。待開發商完成房屋權利證書後，帳戶資金才會解鎖。
這筆5%尾款將成為督促開發商完成產權程序的具體保障。國會討論也進一步延伸至前95%預收款，有代表建議把監管範圍擴大至全部客戶資金，使預收款依原建案工程進度使用。
若相關條文納入正式法律，預售屋開發商將需要重新安排建案帳戶、工程付款與現金流管理；購屋者則會取得更清楚的資金保管及返還機制。
每項房地產擬建立電子識別碼
《房地產經營法》草案也提出房地產產品電子識別碼，並標準化交易程序、契約資料及市場資訊。
國會代表提出「一項房地產、一個識別碼、一種法律狀態、一套資料」的方向。土地、住宅、建案資格、抵押、交易與權利證書資料未來可望透過識別碼串聯，使購屋者、金融機構與主管機關使用相同的法律資訊。
草案同時規劃將房地產項目全部或部分轉讓的核准權，從中央進一步下放至省級人民委員會。政府預期，地方直接審查可縮短建案轉讓程序，協助具備承接能力的開發商接手項目。
對市場的真正影響取決於執行細則
這輪修法涵蓋房地產市場的完整生命週期：土地進入開發、居民徵收安置、住宅興建、預售資金管理、產權登記、老舊公寓重建及租賃住宅供給。
對開發商而言，土地成本的計算方式、客戶資金用途與建案轉讓程序都可能改變。對購屋者而言，最直接的變化集中在預售款保障、房屋權利證書及公寓重建權益。對地方政府而言，資料建置、地價決定與項目核准責任將同步增加。
接下來的觀察重點將落在地價資料採用標準、封鎖帳戶的管理成本、預收款使用範圍、公寓重建財務機制及新舊建案的過渡條款。這些執行細節，將決定三項法律修正後對住宅供給、開發成本與購屋保障產生的實際效果。
資料來源： VnExpress：越南房地產市場多項政策擬修正、越南國會：2024年《土地法》修法方向、越南國會：《住宅法》修法方向、越南國會：《房地產經營法》修法討論、越南政府：《住宅法》修正草案、越南政府：《房地產經營法》修正草案