越南房市供給增加、交易卻下滑！專家警示：四個不穩定訊號
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越南最大的不動產平台Batdongsan.com.vn於2025年10月第一次提出越南房市的四項結構性風險：房價過高、供需錯配、房地產信用快速增加及市場資訊不透明。
然而，最新公布的2026年第二季數據顯示，這些問題仍未完全解除，而且市場已出現「供給快速增加、成交量卻同步下降」的新變化。
一、房屋增加，但不一定符合真正需求
第二季共有113個商業住宅建案取得新建許可，規模約103,205戶，較第一季增加94.8%；另有131個建案、59,073戶住宅取得預售資格。
供給數量確實正在恢復，但新增產品若仍集中於中高價位，便無法解決一般家庭的購屋問題。
市場缺少的並不只是房屋，而是總價與收入相符、可以實際居住的產品。
二、成交下降、庫存同步增加
第二季全國完成約100,005筆房地產交易，僅相當於第一季的71.5%，較去年同期也減少36.3%。
根據25個地方政府回報，開發商庫存約39,284戶或土地產品。其中公寓庫存增加22.2%、私人住宅增加46.4%、土地增加25.4%。
這不代表越南房市即將全面下跌，但顯示建商推出的產品與買方可以負擔、願意購買的房屋之間，存在明顯落差。
三、房地產對銀行資金更加依賴
截至6月底，房地產經營相關貸款餘額已超過2,519兆越盾，短短一季增加12.71%，增額超過284兆越盾。
銀行資金目前較集中流向法律程序完整、具有執行能力及實際供給的建案。
若利率維持高檔，使用大量槓桿的建商及投資人將面臨更大現金流壓力，市場分化也會進一步擴大。
四、真實成交價格仍不容易確認
過去越南房市資料分散在土地、稅務、銀行、建商及刊登平台，買方經常只能看到廣告開價，難以確認實際成交價格、抵押狀態及轉讓紀錄。
政府已依《第357/2025號議定》建置全國住宅及房地產資料系統，並自2026年3月起推動房產識別碼及跨部門資料連接。這項制度仍在建設階段，市場透明度能否真正改善，需要觀察資料是否能夠持續、準確地更新。
市場不是全面崩跌，而是進入淘汰階段
目前越南房市最大的風險，不只是價格上漲或下跌，而是房價、收入、供給及信用之間失去平衡。
對投資人而言，下一階段不能再單純依靠「越南經濟成長，所以房價一定上漲」的邏輯。
實際入住率、出租需求、法律狀態、建商財務能力及合理轉售價格，將比開發商宣傳與遠期規劃更加重要。
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