我在河內從事房地產這些年，台灣客戶第一次來詢問時，開口問的通常不是「哪個建案最好」，而是一個更根本的問題。
台灣人到底能不能在越南買房？
這個問題看似簡單，背後其實藏著一連串的疑問：
可以買哪些類型的房產？可以買在哪裡？
外國人產權真的只有 50 年嗎？
從看房到交屋，流程怎麼走？
除了房價，還要準備哪些費用？
最重要的是——以後真的能把房子賣掉，把錢匯回台灣嗎？
到越南買房，看起來是一件簡單的事，實際上卻是一段充滿挑戰的過程。
對熟悉越南置產規則的老手來說，這裡是一個很好的投資市場，靠著過往的經驗與案例，就能掌握市場節奏、挑到合適的物件。
但對規則不熟、海外置產經驗又少的投資人來說，往往還沒進場，就先被一堆看不懂的問題擋在門外。
這篇文章，我們就用自身購屋、管理與協助客戶的經驗，把新手最常遇到的十個問題，一次講清楚。
Q1：台灣人可以在越南買房嗎？
可以，而且是合法、正常地買。
即使現在網路資訊發達，您仍會看到一些不熟悉越南規則的人說「外國人不能買越南房子」、「越南買房要借名登記」，這些都是過時或錯誤的資訊。
越南政府自 2015 年開放外國人購屋以來，規則一路更新到現在，最新的情形是：外國人可以在越南獨立購屋，擁有合法產權保障。
在越南買房的外國人，可以取得越南的所有權證（房產證，俗稱粉紅書），完全不需要借名登記，就能買下屬於自己的不動產。
Q2：台灣人可以買哪些類型的房產？
外國人可以買房，不代表什麼房子都能買。
外國人能合法購買、並且取得正式產權的，是公寓大樓（apartments、condos）。
至於越南路邊常見的透天厝、聯排屋、別墅這類帶土地的房產，外國人都買不了。
講到這裡，就必須談談越南「法規」與「實務」之間的兩個落差。
落差一：外資額度，法律上有，實務上不一定拿得到
法規規定，一個公寓建案可以把 30% 的戶數賣給外國人。照這個邏輯，一棟 500 戶的大樓，應該可以賣 150 戶給外國人——但實務上，這不是一道簡單的數學題。
有些建商根本沒有取得完整銷售 30% 額度的權利；也有些建案本地買氣太旺，建商不需要賣給外國人就能完銷。
所以一個建案能不能賣給外國人、名額有多少，完全因建案而異，沒有標準答案。
落差二：透天厝，法規允許，實務上行不通
法規其實也明文寫著：外國人可以購買 10% 額度的透天厝建案。
但實務上，多數透天厝建案不具備出售給外國人的資格，就算能賣，也常常辦不出外國人的房產證。這
就形成了「法規允許，實務上不允許」的特殊情境。
總結一句話：對海外投資人來說，購買公寓大樓建案是法規最完整、也是最安全的選擇。
Q3：外國人買房只有 50 年產權嗎？
很多台灣人搞不清楚越南的產權形式，先講結論：越南法規對外國人的產權保障，其實相當完整。
外國人在越南買房後，可以合法擁有「土地使用權」與「房屋所有權」，兩項權利都登記在房產證上。
土地使用權由整棟大樓的住戶共同持有，房屋則是自己的獨立產權——這些都跟越南人一模一樣。
唯一的差別只有一個：外國人的房屋所有權，有 50 年的年限。
聽到「50 年」，很多人第一反應是害怕。但實際上，這個年限並不影響買賣。
因為只要外國人把房子賣給越南人，這個「50 年」就直接變成永久產權，跟越南人之間的交易完全相同。
那網路上說的「五十年後房子會到期」呢？
這點不用擔心。越南法律規定，50 年到期前可以申請延長，實際做法依屆時的規定為主。
而且到目前為止，市場上還沒有任何公寓遇過外國人產權到期的狀況。
換個角度想：您會在越南持有同一間房子 50 年嗎？大多數投資人不會。
隨著房價上漲，多數人會在 3 至 5 年後獲利了結，把資金換到下一個更有成長潛力的標的，靠不斷的投資累積複利，對這樣的投資節奏來說，50 年產權根本不構成問題。
Q4：建案可以賣給外國人，就代表每一戶都能買嗎？
不一定。如同Q2問題所提到的，外國人買房受到不少限制：
一個新建案能不能賣給外國人、哪一棟能賣、能賣多少戶，全依建商開賣時的規定，並不是每一戶都開放。
那外國人跟越南人買房，會有價差嗎？
這也沒有固定規則，一切看建商怎麼訂。
舉兩個實際的例子：
2022 至 2023 年開賣的 Masteri West Heights，外國人與越南人的價格、折扣完全相同，沒有任何價差。
2023 至 2024 年開賣的 Lumi Hanoi，外國人就統一比越南人貴 10%。
2026年河內市開賣的Imperia Sky Park，外國人與越南人價格相同，沒有價差。
2026年海防市開賣的Gamuda Land的建案The Ambience，外國人比越南人貴 10% 。
還有一種做法是用折扣區分：開賣價格相同，但越南人拿到的折扣更多，最後形成「表價一樣、成交價不一樣」的價差。
所以價差這件事，實務上以建商為準。建議在下手前，先問清楚該建案當下的規定，再做投資決策。
Q5：從看房到交屋，實際流程怎麼走？
越南買房流程本身不難，關鍵在於您買的是預售屋還是中古屋。
預售屋：四個階段
前期考察：銀行開戶、物件考察，通常一天就能完成。
簽約與分期：簽署買賣合約，之後依進度分期付款，整段期程約 2 至 3 年。
交屋與辦證：交屋、辦理房產證、裝修。
出租或出售：交屋後即可出租收租，或視市況轉售。
整個流程走下來，買家最少要來越南 3 次——因為開戶、簽約、辦房產證，都必須本人親自到場。
中古屋：兩趟搞定
中古屋就簡單多了：第一趟先開戶，資金到位後，第二趟來完成交易即可。
專家建議：整個買房流程裡，最重要的環節，其實是最不起眼的「銀行開戶」。
為什麼？因為沒有人會想專程為了開戶飛一趟越南。這種不起眼、卻非本人到場不可的環節，才是真正的關鍵前置作業。
所以我總是提醒客戶：只要有機會來越南，不管有沒有決定買房，先把銀行帳戶開好。
等到哪天想進場了，就不必為了開戶多跑一趟。
Q6：除了房價，還要準備哪些費用？
客人常問：買房有沒有額外費用？仲介費怎麼算？
這個問題的答案很單純：無論買預售屋還是中古屋（轉售），仲介費通常都已經包含在房價裡。
買家不需要多付仲介費，只要專心比較建案與價格就好。
唯一要留意的是：如果客人是買預售屋，通常買房的價格不包含辦理房產證稅費與代辦費，這是一筆額外支出，大約台幣幾萬可解決（依照房型大小而異），請跟仲介詳細諮詢，以獲得最佳建議。
若買的是成屋，通常所有費用已經全部包含在房價內，只要留意交屋後沒有出租時的大樓管理費。
Q7：付款、匯款要注意什麼？
越南購屋有一件事必須特別小心：金流。
在越南買房，一定要用自己的銀行帳戶轉帳給建商（預售屋）或賣家（中古屋）。
如果錢不是從自己的帳戶出去，嚴重時會影響房產證的辦理，房子可能辦不了證、過不了戶。
另外，開戶時請盡量透過公司推薦，比如透過我們公司介紹，銀行會指派專員協助，未來銀行法規或流程有任何異動，您都能第一時間收到通知。
為什麼轉介紹專員這麼重要？看看越南這幾年的銀行法規變化就知道：
自 2022 年起，外國人帳戶必須綁定簽證，因此不是每家銀行都收外國客戶；有些本地銀行甚至會在簽證到期後直接鎖定帳戶。
自 2023 年起，銀行要求人臉辨識認證，沒有辦理的客戶，會無法登入或轉帳。
這些變動，如果當初是自己跑銀行開的戶，沒有專人服務，通常不會有人通知您，等到您發現時，帳戶已經出問題了。
透過我們介紹開戶，銀行通常會指派服務專員，隨時更新最新銀行政策給您，這是投資流程中的眉角，也是客戶最容易忽略的關鍵之一。
Q8：買房後可以出租嗎？誰負責管理？
可以。台灣人在越南買房，享有跟越南人相同的財產權利，房子可以出租，每月收取租金。
出租有兩件事要留意：
租金繳稅：2026 年起，越南已將免稅額度調升至每年 10 億越南盾（約 125 至 130 萬台幣）。也就是說，只要年租金收益沒超過這個門檻，就不用繳租金的個人所得稅。
出租管理：人在台灣，房子在河內，您需要的是一個可以信賴的仲介團隊，而不是跑單幫的仲介。越富置產靠團隊分工，即時更新屋況，有專人處理出租大小事，讓您省心省力、無後顧之憂。
Q9：以後可以出售並把錢匯回台灣嗎？
可以，而且是全額。
未來您把越南的房子賣掉後，所有款項 100% 可以匯回台灣。不需要地下匯兌、不需要任何特殊管道，只要透過正規銀行、備齊完整的買賣文件，就能全額匯出。
網路上流傳的「越南外匯管制很嚴」、「賣房的錢匯不回台灣」，都是不了解市場、或極少數特殊情境下才會發生的特例，一般投資人根本不會遇到。
賣房款項 100% 可以匯回台灣，這就是目前越南外匯的實際情況。
Q10：哪些台灣人適合買？哪些人應該先等等？
在河內做房產這麼多年，我認為適合買越南房子的，是三類人。
第一類：願意花時間到越南的人
這可不是玩笑話。越南買房最大的門檻不在賺不賺錢，而在「時間成本」。
隨著法規越來越細，銀行開戶、簽買賣合約、辦房產證，這些流程都要求本人親自到場，無法授權代辦。
如果覺得跑兩三趟越南太麻煩，那大概就跟越南房產無緣了。
好消息是，台灣飛越南只要 3 個小時，跟在台灣坐一趟高鐵、開一趟長途車差不多，真有興趣的話，時間成本不該是阻礙。
第二類：認同越南經濟前景的人
許多台灣人看越南，總是隔著一層面紗：有人認同、有人反對，網路資訊又真假混雜，很難判斷。
但有些事實是不會騙人的：過去一二十年，越南的人均收入在成長、人口在成長、都市化在推進，摩天大樓一棟棟蓋起來，基礎建設一項項完工。
願意相信越南正在實質進步的投資人，進場不僅更順利，也更有機會買到好物件。
反過來說，凡事都看衰越南、打從心底不喜歡越南的人，就算眼前擺著再好的物件，賺錢的機會也輪不到他。
第三類：本來就在越南工作、生活的人
這類人最幸福，正是近水樓台先得月的最佳人選。
人在越南，能親眼看到這個國家最直接的進步與改變，身邊也有許多越南朋友可以打聽房地產消息。
不過還是要提醒一句：不是每個越南人都是房地產專家。建議還是向專業的房地產顧問諮詢，或定期追蹤我們的投資電子報。有時候，一點點的資訊落差，就是您在市場上的致勝關鍵。
