海防不動產驚魂，越南買房的機會與困境

越南經濟快速發展的浪潮中，北越海防市吸引了大量外國人的投資目光。

然而，這個曾經被視為投資樂土的港口城市，最近幾年的不動產市場卻陷入一種錯綜複雜的局面，看起來充滿增長潛力，卻隱藏著不容忽視的投資風險。

今天這一系列文章「海防房地產驚魂」主要跟投資人頗析“海防房地產市場”的投資發展，探討這座投資機會，以及投資人所面臨的主要困境。

對於想到海防買房，或不熟悉海防房價的投資人，這一篇將會是非常實用的文章。

「海防房地產」到底是黃金機會還是風險陷阱？

說到「海防不動產」，如果您在網路上用中文資訊進行搜尋，您可能會找到一大堆的市場資訊。

其中，許多台灣人在越南從事不動產仲介，不斷鼓勵投資人前往海防市投資，號稱房價比首都河內市更便宜，堪稱是難得的投資機會，可是事實真的是如此嗎？

讓我們一起來看看，海防市的投資機會，到底是千載難逢，還是風險重重？

海防不動產完全詮釋「蛋糕很甜，但外國人吃不到」的投資窘境

在越南海防市，真正的不動產投資機會是「土地」。

這個城市的工業發達，然而土地卻相當便宜，因此透過在越南買地，可以獲得相當不錯的利潤。

但是，外國人不能在越南擁有土地，換句話說，外國人就無法參與到這個千載難逢的投資機會。

那您可能會想說：

「既然不能買地，那我買公寓總行了吧？買公寓大樓應該也可以賺錢，而且比河內市便宜耶！」

您如果是這樣想，那您的投資可能就會陷入一種令人擔憂的投資困境。

海防的土地價格不斷上漲，公寓市場卻剛好相反

在過去五年，北越海防市的「住宅土地」與「工業土地」的價格一直上漲，可以說是漲幅驚人，這主要得益於大量外資的湧入，推動了越南整體工業和商用不動產的蓬勃發展。

然而，諷刺的是，公寓大樓市場卻呈現出截然相反的走勢，海防的公寓價格漲幅有限，整體市場需求至今仍然相當低迷。

這種鮮明的市場反差，主要反映出海防市獨特的經濟結構和買家偏好。

由於海防市的土地便宜，因此許多越南買家奉行「只買透天，不買公寓」的原則，這使得在海防投資公寓的外國買家陷入困境，面臨前所未有的挑戰。

當您聽到越南人說“海防不動產很火熱”反應的是透天厝價格不斷上漲的房市現況，反觀公寓大樓則是乏人問津，銷售緩慢，外國投資者在購買公寓後，如果急著脫手，則可能面臨資金套牢的風險。

除此之外，如果出租市場不好，投資人更可能要承受租金收益下滑的壓力，因此，投資海防房地產市場不僅需要智慧，更需要勇氣和完整的投資規劃。

風險四伏，投資海防公寓，您真的準備好了嗎？

說到海防市的公寓大樓，許多台灣買家都不知道，海防市的公寓大樓之所以表現低迷，主要是許多原因所造成：

海防房市的需求有限，買氣低迷

談到海防市的公寓大樓，所有人第一時間想到的都是『供需問題』。

不僅新建案的銷售速度緩慢，許多新大樓在交屋後更是面臨「空屋率」過高的狀態。

以台灣人仲介喜歡推廣的海防「皇輝康摩(Hoàng Huy Commerce)」為例，這個項目總共有三棟35層的大樓，總戶數約4000戶。

建案開價起始開價為$1200美金/平方公尺，外國人價格比越南人再高一些，從2020年開賣，截至2024年底，已經接近四年時間，仍未售罄，公寓大樓的銷售速度緩慢，反映出公寓市場頹靡不振的險境。

價格昂貴，本地買家興趣缺缺

以海防市的公寓來說，便宜的選項真的太多了，但是外國人卻只能買貴的，這是相當有風險的投資環境。

根據越南最大的不動產網站“batdongsan.com.vn”數據顯示，海防市公寓的平均價位都在每平方公尺$1500美金以下，然而外國人的房子卻比這個價格再高出30%至60％。

當投資人在海外置產時，跟本地人是不同起跑點的時候，如果房市發生任何波動時，恐怕都將對投資人造成一定的傷害。

海防市即將迎來海嘯般的房屋供給

根據越南政府最新規劃，該市被列為社會住宅重點發展城市，目前已有13,300套社會住宅正在興建，另有14,400套已獲政府批准，未來幾年更將有超過5萬套社會住宅陸續開發。

這樣龐大的供給量對於這座擁有200萬人口的城市來說，將帶來重大影響。

當如此大量的住宅在短期內集中釋出，不僅會影響整體房市供需平衡，更可能對已投資中高級公寓的投資者造成壓力。

這波社會住宅政策雖然有利於當地中產階級，讓他們能以更優惠的價格取得住房，但對外國投資者而言，卻帶來相當程度的風險。

當地民眾有機會購買價格更親民的社會住宅，自然會降低對中高級公寓的租賃與買賣需求，越南民眾將不需要向外國投資者購房，大量的社會住宅供給更可能使外國人持有的房產銷售難度增加。

為什麼海防的不動產仲介專挑外國人？

外國人很難在越南首都買到房，在海防市恰巧相反

在海防房地產市場中，有一個現象值得外國投資人留意，就是許多房仲喜歡將房子賣給外國人，尤其是台灣買家的身上。

這種銷售策略的背後，反映了台灣投資者的獨特特性，以及海防房地產市場的結構性問題。

台灣買家在海外房地產的投資上，傾向於購買低總價的公寓大樓，而海防市相比於河內或胡志明市等大城市，價格看起來“好像相對便宜”。

有一些越南仲介公司發現到了這一點，因此將海防不動產包裝成“價格實惠、潛力巨大”的投資機會，吸引了台灣小資族的目光。

利用買家“避開競爭”的投資錯覺

台灣買家通常不願意進到競爭激烈的投資市場，與河內或胡志明市相比，海防的房地產市場看起來“競爭少”，特別是在外國投資人眼中，這種“市場冷清”的環境被不動產仲介營造成一種“獨家投資機會”的錯覺。

如果仔細比較“海防市中端公寓”與“河內市中端公寓”的房價漲幅，在過去四年內，河內市的公寓大樓幾乎已經翻倍，然而海防市卻表現平平。

在這種情況下，許多台灣人被引導去海防買房，好像自己發現了一個未被開發的市場，好似一個“彎道超車”的機會，實際上卻是風險重重，難以抗跌的市場環境。

誰適合投資海防的房地產？如何在“海防不動產”取得成功？

說白了，如果您想要投資海防的不動產，那您最好是已經在越南落地生根的外國人。

您可以透過越籍配偶的名義去購買與投資越南的土地，這是唯一可以真正可以在區域市場成功的條件。

熟悉土地市場，若能買地，已贏過大多數人

熟悉當地的土地市場是成功的關鍵，如果您能夠購買越南的土地，您已經在競爭中領先他人。

海防土地一向是被認為擁有高增值潛力的投資產品，然而，投資土地與公寓大樓是截然不同的市場情景，因此投資人須謹慎多了解。

海防市的區域發展與其他城市不同，城市發展方向和重點經常變化。

因此，密切關注最新的城市規劃和基礎設施建設項目非常重要，這些資訊可以幫助您選擇到具有升值潛力的好物件。