越南正研議將新建公寓的使用期限與建築物年限掛鉤。胡志明市房地產協會（HoREA）最新建議，新法生效後興建的公寓，使用期限最長不超過99年；不過，這項年限目前僅為協會提出的修法建議，尚未獲政府或國會採納。
越南共產黨第十四屆中央委員會於2026年7月28日發布第21-NQ/TW號決議，提出《土地法》及相關法律的修正方向。
其中要求，新建公寓的使用期限應依建築物年限確定，同時保障所有權人的財產權；期限屆滿後，所有權人可依規定履行財務義務，參與公寓重建。
決議並未訂出50年、70年或99年的統一使用期限，也未將公寓使用期限直接等同於所有權期限。個別公寓可使用多久，原則上仍須依建築設計文件及實際安全狀況認定。
胡志明房地產協會(HoREA)提出最長99年方案
HoREA於8月4日發出第91/2026/CV-HoREA號文件，針對《住宅法》修正草案提出意見。協會建議，新建公寓應依建築物年限設定使用期限，最高不超過99年，並以新加坡住宅發展局公寓的99年制度作為參考。
HoREA主張，99年應被理解為建築物的使用期限，而非住戶房產所有權的期限。
因此，草案中的「有期限公寓所有權」應改為「依建築年限確定公寓使用期限」，避免外界誤解為使用期限屆滿後，住戶將無條件失去全部財產權。
依照HoREA提出的方案，新建公寓所有權人仍可取得長期的土地使用權及地上資產所有權證書，但建築物本身的使用時間最長不超過99年。
建築達到使用期限後，是否需要拆除，仍須由主管機關進行安全檢驗。
HoREA同時建議，新制度僅適用於修正後《住宅法》生效以後投資興建的公寓，不應溯及已經取得長期土地使用權證書的既有公寓。
提案：到期後須先檢驗，不會立即拆除
越南現行《住宅法》第58條已規定，公寓使用期限須根據建築設計文件，以及主管機關檢驗後認定的實際使用時間確定，並自建築完成驗收、投入使用之日起計算。
當公寓達到設計使用年限，或尚未屆期但已經損壞、存在倒塌風險時，省級人民委員會須安排建築品質檢驗。
若檢驗結果顯示建築仍符合安全標準，公寓可繼續使用；只有在建築物無法確保安全時，才會進入搬遷及拆除程序。
因此，公寓達到設計使用年限，不代表住戶必須立即搬遷，也不代表所有權人在到期當日自動失去房產。
實際使用時間仍取決於施工品質、維護管理、使用狀況及主管機關的檢驗結果。
法律界人士指出，使用期限屆滿也不代表住戶必須立即繳交重建費用。
只有當建築經檢驗後確認無法繼續安全使用，並依法進入拆除重建程序時，所有權人才會面臨相應的財務義務。
公寓所有權與建築物年限分開處理
第21號決議較受關注的內容，在於將公寓所有權人的權利與責任同時納入重建制度。
建築物具有一定使用壽命，會因施工品質、使用強度、維護狀況及自然環境而折舊；但公寓所有權人所享有的共同土地權益及其他財產權，不會因建築物達到設計年限而自動歸零。
當公寓經認定必須拆除時，所有權人可透過出資方式參與原址重建。
若不願或無力負擔重建費用，則可能改以土地權益補償、安置或由國家安排其他投資方重建的方式處理。
HoREA建議，個別住戶的重建出資額，可依公寓面積乘上拆除時每平方公尺住宅樓地板的新建成本計算。
若住戶沒有重建需求、無力出資，或無法選出適合的開發商，可將土地交由國家安排其他投資方，原所有權人則依共同土地權益取得補償及安置。
上述出資方式目前仍是HoREA的修法建議，尚未成為正式規定。重建費用計算方式、住戶表決門檻、補償及安置標準，以及無力出資者如何處理，仍有待法律進一步明定。
修法內容尚未定案
越南建設部先前曾在《住宅法》修正草案中提出「公寓所有權有期限」方案，規劃在建築使用期限屆滿或依法拆除時終止公寓所有權。
建設部於7月14日宣布，已將這項提案移出草案，改為保留依設計文件及實際檢驗結果認定公寓使用期限的制度。
國會常務委員會7月29日審議的《住宅法》修正草案，則提出新增「有使用期限公寓」類型，並規定公寓及其他專有部分的所有權，自買方接收交屋時成立，持續至公寓依法必須拆除為止。
國會法律與司法委員會要求起草機關進一步評估相關制度的必要性，以及對財產權、房地產市場及實務執行的影響。相關用語、適用對象及處理機制目前仍在調整，尚未形成最終條文。
越南推動這項修法，主要是希望解決老舊公寓改建長期停滯的問題。根據建設部統計，越南全國約有2,500個於1994年以前興建的老舊公寓及集合住宅，改建進度受到資金、補償安置及所有權人意見難以整合等因素影響。
截至2026年8月6日，官方確定的政策方向，是新建公寓未來將依建築物年限管理，並建立所有權人參與重建及分擔費用的機制。至於最長99年、重建出資方式及新制度生效時間，目前都仍屬修法討論內容，不能視為已經生效的正式規定。
資料來源：越南政府政策建設專頁、越南政府電子報、越南國會資訊網、《勞動報》、VnExpress、VietNamNet、Dân Trí、《青年報》。
