越南房地產市場在經歷一段快速上漲後，於2026年第二季出現明顯分化。獨棟住宅、街邊店面住宅、別墅及土地等產品的平均開價均較第一季下滑，公寓價格則大致維持穩定，顯示市場資金正由依賴增值預期的產品，逐步轉向具備實際居住及出租需求的房地產。
多類住宅開價下跌 公寓維持每平方公尺7,000萬越南盾
根據Batdongsan.com.vn發布的2026年上半年市場資料，全國獨棟住宅平均開價於第二季下跌約6.5%，由每平方公尺1.39億越南盾降至1.3億越南盾；街邊店面住宅下跌約5.6%，由每平方公尺2.14億越南盾降至2.02億越南盾。
別墅平均開價下降約3.3%，降至每平方公尺約1.48億越南盾；土地價格則下滑近2.5%，降至每平方公尺約4,000萬越南盾。相較之下，公寓平均開價仍維持在每平方公尺約7,000萬越南盾，與第一季大致相同。
上述數據反映的是房源刊登平台上的平均開價變化，並非已完成交易的實際成交價格，因此不能直接解讀為全國房價已全面下跌。不過，多個產品類型同時調降開價，仍顯示市場流動性下降後，部分屋主已開始降低價格預期。
胡志明市別墅與土地回檔 二手市場承受較大壓力
在胡志明市，市場同樣出現分化。第二季別墅平均開價下跌約6.3%，由每平方公尺1.6億越南盾降至1.5億越南盾；土地價格下降近3%，至每平方公尺約6,600萬越南盾；街邊店面住宅價格小幅下滑，獨棟住宅則大致持平。
目前的價格壓力主要集中於二手市場，新建案並未同步出現大幅降價。由於土地、建材、融資及開發成本仍處高檔，加上新供應以高價及高端產品為主，許多建商仍維持較高的首次銷售價格。
部分二手物件則因屋主面臨貸款利息及資金周轉壓力，必須降低售價以尋求買方，使市場出現新建案價格居高不下、二手物件率先調整的雙軌現象。
上半年供應增加五成 平價住宅仍然不足
越南房地產經紀人協會研究機構VARS IRE的資料顯示，2026年第二季全國約有3.4萬個新住宅產品推出，較第一季減少約10%，也比2025年同期下降約8%。
但累計2026年上半年，市場供應量仍約達9.8萬個產品，較去年同期增加約50%，其中超過7萬個屬於新增供應，年增約40%。
儘管供應有所增加，市場的產品結構仍明顯失衡。公寓約占第二季新供應的74.7%，其中豪華及超豪華公寓約占45%，高級公寓占37%，中價位公寓僅占約18%。真正符合一般家庭負擔能力的住宅供應依然有限。
這也造成越南房市同時出現兩種看似矛盾的情況：二手住宅開始降價，新建案價格卻仍維持高檔；部分投資型產品乏人問津，具有實際居住需求的公寓則仍能維持價格。
交易量全面放緩 土地市場降溫最明顯
交易量的變化進一步反映市場降溫。相關調查顯示，約九成土地仲介表示第二季交易量下降；獨棟住宅及街邊店面住宅分別有約74%至76%的仲介反映成交減少，公寓也有約六成仲介表示交易量下滑。
土地市場受到的影響尤其明顯。以河內部分外圍地區為例，過去因都市規劃、行政區調整及交通建設預期而快速上漲的土地，近期已從高點回落。
Batdongsan.com.vn資料顯示，原東英縣烏弩社一帶的土地平均開價，於2026年5月降至每平方公尺約1.18億越南盾，較同年2月每平方公尺1.73億越南盾的高點下跌31.8%。然而，這一價格仍比去年同期高出約18%。
原石室縣安春社一帶的土地價格，也由2026年2月每平方公尺約3,400萬越南盾的高點，降至約2,600萬越南盾，跌幅約23.5%。
部分地區雖然從短期高點大幅回落，但與一年前相比仍維持上漲，顯示目前較接近前期過熱後的價格修正，而非所有區域進入一致性的下跌週期。
短期轉售退潮 投資人轉向出租與長期持有
買方的投資方式也正在改變。在以投資為目的的購屋者中，約67%計畫透過出租取得收益，17%以長期累積資產為主，僅16%仍以短期轉售獲利為目標。
市場資金不再普遍追逐短期價差，而是更加重視租賃能力、實際使用價值及長期持有條件。
Batdongsan.com.vn的調查亦顯示，公寓占第二季出售型房地產關注度的37%，高於土地的23%及獨棟住宅的22%。
在河內，公寓搜尋關注占比由2026年1月的38%上升至6月的49%，獨棟住宅則由26%降至17%，反映自住需求及較穩定的出租能力，正成為支撐公寓市場的重要因素。
公寓並非全面看漲 同一產品內部也開始分化
公寓維持相對穩定，並不代表所有公寓都能繼續上漲。同一產品類型內部也已出現分化，地點、法律文件、交通條件、社區入住率、管理品質及出租需求，正逐漸取代單純的建設題材，成為買方評估價格的重要依據。
位於交通便利地區、法律條件完整、生活機能成熟且已形成穩定居民社群的公寓，仍能維持較強需求。相反地，遠離市區、交通建設尚未落實、周邊供應量過大，或缺乏實際入住及出租需求的項目，價格及流動性可能面臨更大壓力。
越南房市進入選擇性調整階段
整體而言，越南房地產市場目前並非全面崩跌，也不再是各類產品同步上漲。價格修正主要發生在前期漲幅過大、投資比例偏高，或屋主持有成本及貸款壓力較重的二手產品。
具有真實居住需求、完整法律條件、成熟生活機能及穩定出租能力的房地產，仍維持相對較強的價格支撐。
越南房市正在由「買了就漲」的普遍行情，轉向依照產品條件決定價格的選擇性市場。對買方而言，掛牌價格下降雖然增加議價空間，但是否真正具有投資價值，仍須回到實際成交可能性、租金收入、持有成本、法律狀態及未來供應量判斷。
